Wertermittlung

 valuation

Die Ermittlung von Grundstückswerten ist bei der Anwendung einiger Instrumente des Baugesetzbuches erforderlich, so z.B. im Rahmen der Umlegung, der Enteignung und zur Ermittlung der Ausgleichsbeträge bei städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen. Die Einzelheiten der Wertermittlung sind durch die „Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“ (Wertermittlungsverordnung - WertV) geregelt. Die Ermächtigungsgrundlage zum Erlass dieser Verordnung ist im Baugesetzbuch enthalten.
In der Wertermittlungsverordnung werden u.a. Aussagen zu den wertbestimmenden Faktoren des Grundstücks (Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung, Belastungen, Lagemerkmale, etc.) und zu den Verfahren zur Ermittlung von Verkehrs- und Gebäudewerten (Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren) getroffen. Der Verkehrswert (Marktwert) eines Grundstücks wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Zur Unterstützung der Wertermittlung sind auf der Grundlage des BauGB selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet worden, die Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundtücken im Auftrag von Gemeinden, Kreisen und anderen öffentlichen Behörden, sowie der Gerichte und Justizbehörden, aber auch auf Antrag der Grundstückseigentümer erstatten. Anhand von Kaufpreissammlungen sind für jedes Gemeindegebiet durchschnittliche Lagewerte (Bodenrichtwerte) für den Boden, mindestens für das Bauland zu ermitteln.

adapted from ARL - Akademie für Raumforschung und Landesplanung (ed.): Planungsbegriffe in Europa, Deutsch-Niederländisches Handbuch der Planungsbegriffe, Hannover 2003.
ARL - Akademie für Raumforschung und Landesplanung (ed.): Planungsbegriffe in Europa, Deutsch-Französisches Handbuch der Planungsbegriffe, as at 2002, unpublished.
Schmidt-Eichstaedt, Gerd: Städtebaurecht, Einführung und Handbuch, Stuttgart 2005.

Determining property values is required in applying certain Building Code tools, for instance in land reallocation, expropriation, and the calculation of compensatory payments in the context of urban rehabilitation and development measures. Property valuation is regulated by the “Ordinance on the Principles for Determining the Current Market Value of Real Estate” (Valuation Ordinance). The enactment of this ordinance is pursuant to the Federal Building Code. The Valuation Ordinance lays down the factors determining the value of the property (state of development, building use category and density, encumbrances, locational characteristics, etc.) and procedures for assessing current market value and building value (appraisal by comparison, capitalisation, and summation). The standardised market value of a property is defined as the price which would be achieved in an ordinary transaction at the time when the assessment is made, taking into account the existing legal circumstances and the actual characteristics, general condition and location of the property, without consideration being given to any extraordinary or personal circumstances. Independent committees of experts have been established pursuant to the Federal Building Code to prepare reports on the market value of developed and undeveloped properties for municipalities, counties, and other public authorities, and for courts and judicial authorities, as well as for property owners. Average property prices are required to be determined on the basis of purchasing price data for each section of the municipal territory (standard land values), at least for building land.